Книги

«Бетонное казино». Как люди теряют деньги на недвижимости. Часть 1

Бетонное казино

Если вы надумали покупать или продавать недвижимость, а тем более стать инвестором, то эту книгу просто нельзя пропустить. Рынок недвижимости в России ещё достаточно дик и меняется чуть ли не каждый год, ему отроду чуть больше 20 лет. Поэтому надо обязательно понимать, что вы собираетесь делать. Что вообще такое недвижимость, как подобрать себе то, что действительно нужно, не прогадать, а может даже посмотреть с нестандартной стороны на неё. В этом вам поможет книга «Бетонное казино» Сергея Смирнова и Татьяны Высоцкой. Я постараюсь сократить ваше время и сделать саммари из книги в том виде, как я её понял.

Кто такой Сергей Смирнов, автор книги «Бетонное казино» и что в книге.

Сергей Смирнов один из известных экспертов недвижимости, занимающийся обучением агентов недвижимости с 2008 года. Очень известный блогер с более чем 40 000 подписчиков на YouTube. Книга является малой частью того, что он преподаёт на своих курсах и семинарах.

Книга состоит из 4-х частей:

Базовые основы, в которых вы узнаете теорию, но без которой не понять до конца книги. Вторая часть, для тех кто планирует покупать, третья — продавать и четвёртая для инвесторов.

Многие люди не до конца понимают сути недвижимости. Для большей части нашей после советской общности недвижимость — это что-то очень нужное и великое. Поэтому для нас обычно процветание — это квартира, машина, дача. Обычно мало кто думает о том, а является ли это ликвидным активом. Будет ли ваша дача, в которую вы вливаете миллионы и силы нужна вашим детям. Ну и, конечно, действительно ли эта недвижимость останется такой ценной как была, и не потеряет ли на самом деле в цене, если вы или ваши дети решат её продать.

В книге «Бетонное казино» как раз и даётся ответ на этот вопрос:

  • Является ли недвижимость ценным активом
  • Когда она может становиться такой
  • Как формируется цена недвижимости
  • Почему 80% людей теряют деньги, инвестируя в дом или квартиру

Почему недвижимость сомнительный актив по книге С. Смирнова «Бетонное казино»

Базовые основы, для понимая сути

Теперь вы понимаете что недвижимость, по факту это такой же товар, только дорогой. А как каждый товар, недвижимость обладает потребительскими характеристиками. Такие, как:

Базовые — недвижимость воспринимается как источник питания, ресурсов комфорта, безопасности и защиты (земельный участок)

Социально-демографические — численность населения, национальная и социальная группа обитающих вокруг (город, район)

Технические — материал постройки, состояние, площадь, класс отопления, доступность и др.

Маркетинговые — престиж района, экологичность, статус

Юридические — статус недвижимости, право владения, срок владения.

Итого, как вы понимаете, любое государство должно быть заинтересовано в росте цены на недвижимость, так как растёт цена, растёт и налогооблагаемая база. У нас в стране используют всеми силами ипотечный рычаг и возвраты налога при покупке недвижимости, для заманивания в сети. В других странах сюда могут ещё добавляться вид на жительство. Которое, собственно, почти никаких прав не даёт. При этом, как вы понимаете, государство ничего не гарантирует, гарантирует правительство, которое держит власть в данный момент. Поэтому чем стабильнее обстановка, тем стабильнее ваши инвестиции.

В процессе эксплуатации могут меняться любые из характеристик. Что будет обязательно влиять на цену в ту или иную сторону.

Тут ещё надо понимать, что город — это бизнес-проект для муниципалитетов и государства. Он даёт возможность правительству заработать на продаже земли, доступа к коммуникациям и сбор абонентской платы, коммунальное обслуживание и сбор налогов.

Что определяет цену недвижимости.

Цену формирует рынок, при этом цена в данный момент не гарантирует такую же цену в будущем.

При этом цену можно попытаться определить несколькими методами

  • сравнительный — сравнивая с ценой других объектов недвижимости
  • расходный — издержки, связанные с этой недвижимостью
  • доходный — формирование цены на основе различных параметров для получения прибыли
  • метод альтернативных инвестиций — сравнивается привлекательность инвестиции в недвижимость, а с альтернативой. К примеру, инвестиции в акции или облигации.

Стоимость может формироваться из нескольких показателей. Обычно её формирует стоимость самой квартиры при покупке на этапе котлована, ипотека, плюс стоимость ремонта. Из чего плюсуя продавец пытается вывести цену на эту недвижимость. Далее вступает в силу ценность.

Ценность — это субъективное мнение продавца, по его ощущениям, к примеру, красивый вид за окном. Однако, это не всегда соответствует мнению покупателя и часто бывает переоценена продавцом.

Недвижимость и право

Если законодательство в стране меняется со скоростью бешеного принтера, то очень сложно сказать, что будет с вашим дома потом и если вы строите родовое гнездо, будет ли оно интересно внукам большой вопрос. Когда вы покупаете квартиру, по факту вы покупаете бетонную полку в огромном курятнике. Земля под ним может принадлежать муниципалитету, собственникам дома или вообще сдана в аренду. Пока местные власти зарабатывают на вашем доме, продавая вам электричество и воду, дом прекрасно себя чувствует, но если веянья бизнеса изменится и выгоднее будет продавать в другое место, вам могут вообще отключить или отдавать ресурсы по остаточному принципу.

Инвестируя в недвижимость, мы должны осознавать главное: Чем менее стабильно законодательство в сфере недвижимости, в какой-либо стране, тем менее долговечны ваши инвестиции.

Из книги «Бетонное казино» Сергея Смирнова

Что ещё надо учесть?

  • Локация, одна из важнейших параметров. Тут важно учесть покупаете вы для себя или для зарабатывания денег.
  • Право владения, насколько узаконены все, что сделано в доме. Не придётся ли потом переделывать документы, или получать разрешения, которые могут стоить ощутимых дополнительных денег.

Может, стоит покупать квартиру на этапе котлована?

К сожалению, это сейчас стало не так выгодно, как раньше. Раньше застройщику были нужны деньги дольщиков для начала возведения дома, то теперь он их получит только после того, как дом будет сдан, а деньги он получает от банка. Единственная выгода для него, это то что чем быстрее наполняется escrow-счёт за счёт продаж квартир, тем меньше будет кредитная ставка проектного финансирования. Так что теперь застройщик не даёт большой дисконт на этапе начала строительства, так как нет уже большого смысла. Теперь застройщику важно не потерять деньги из-за инфляции, и он фактически начинает продавать уже по запланированным ценам.

Однако, деньги дольщиков банк хранит у себя и использует в своих целях, так как дольщик не получает ни копейки.

Если выразиться совсем точно, то на стадии строительства, вы покупаете инвестиционный контракт, который можно по классу отнести скорее к ценным бумагам.

Некоторые выводы первой части

Вы можете в любой момент потерять от инвестиции в недвижимость, если законы изменятся или будет введён дополнительный налог. Сам объект находится в зависимости от локации, от грамотно оформленных документов и тех. характеристик. При этом ничто не гарантирует той цены недвижимости, которая была в прошлом.


-----------

Если у вас есть что добавить, обязательно пишите в комментариях. Помогите своими советами другим читалям!

И ставьте лайк 👍, если информация была полезна. Репост, тоже приветствуется!

Мой блог на ZEN Подписывайтесь на обновления в ДЗЕН! Что бы не пропустить новые статьи для развития!

Подписаться!

Подписывайтесь на обновления сайта в социальных сетях или RSS.
Наша группа ВКонтакте Мысли Ботаника в Instagram Мысли Ботаника в Facebook Мы в YouTube

Click to comment

Leave a Reply

Ваш адрес email не будет опубликован.

Популярные

To Top

Наш блог на ZEN Подписывайтесь на обновления в ДЗЕН!

Подписаться!

Подписывайтесь на обновления сайта в социальных сетях или RSS.

Наша группа ВКонтакте Мысли Ботаника в Telegram Мысли Ботаника в Instagram Мысли Ботаника в Facebook Мы в YouTube